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(想买嘉定房子的一定要看)嘉闵地铁最终可能

2019-05-07 08:52

  最近在置换,西站的动迁房暂时卖不出,新房子就没钱买不了,被新政搞死啦,囊中羞涩啊。新房房源上,北水湾日月光、老城里、余江金都离11号线近点,学区房,但个人觉得户型、环境不大好。附近即将开盘的有金隅大成、佳兆业、碧桂园,内部环境、套型都还可以,佳兆业烂尾过,有点害怕就没看,就看了金隅和碧桂园。销售都称是双地铁房(11号线、嘉闵地铁线),还有徐行高铁站。如果真这样,这几个楼盘今后肯定不比ag利来国际嘉定西差,有较大升值空间。
  可请教过一些专家后,感觉嘉闵地铁的最终走向有很大不确定性,所以来扒一扒,纯属个人蛋疼的观点,仅供参考,就不付法律责任了。
  一、关于嘉闵地铁最终可能走向的问题
  政府第一次公开的走向是,从闵行莘庄到嘉定北和11号线会和,然后延伸向江苏太仓。而政府第二次正式公示的走向很含糊,从闵行莘庄到嘉定新城。个人认为,这表明嘉闵地铁的最终走向未来有很大不确定性。而且公示还特别提了一句,方案未来实施可能有变动。这可以从三个层面来分析:
  1、从上海和江苏的区域关系来看。当初11号线延伸到昆山到底是上海自愿还是国家要求,不得而知。但可以肯定,这对昆山是重大利好,最直接的就是拉动了花桥房地产。但对上海尤其是11号线沿线的上海居民来说,则是弊大于利,而从目前情况来看,基本上只有弊没有利,11号线已成为上海最难乘的地铁,相信坐过11号线的苦逼们感受最深。接下来外地人来迪士尼也不用住浦东啊,住花桥乘11号线就是了,一部头。要是11号线再延伸到太仓,嘉定人民还能挤上车吗?而且我们和太仓交界的是农村,又不是像安亭这样的大镇,通过去毫无意义。所以往太仓延伸这事情暂时就不要想了,基本上就是到嘉定北为止。
  2、从上海市内发展来看。上海早有设想要在外环建设类似3、4号线的地铁环线。这一环中的嘉闵地铁规划已经出了,但是宝嘉地铁规划还没出,据说宝山大场往外一大片空军机场一搬迁,嘉定到宝山规划地铁就没有障碍了。如果嘉闵地铁到马陆就拐头向东走到经顾村刘行(马陆南宝安公路)或者杨行(马陆北富锦路)或者罗店(菊园嘉罗公路)连通到宝山城区,这样好处有三:第一,可以减少经中心城地铁中转的客运量,比如宝山直接有地铁到嘉定,就不需要坐公交那么慢或者从市区兜一大圈;第二,今后宝山到虹桥商务区和虹桥高铁、机场都大大滴方便了。而嘉闵地铁在马陆拐头向西则到嘉定新城站或马陆站,又让宝山、嘉定两大新城胜利会师(从这点看,走嘉罗公路的可能性又不大了)。第三,嘉闵线拐向宝山,可以串联起已有的5、9、2、13、14、11、7、1、3号线共9条地铁线,上海地铁网更加完善、更加通畅,咱嘉定人可以一张地铁票走遍全上海。
  3、从嘉定自身发展来看。据传嘉定曾有建设东部新城的宏伟计划,因为西部新城建的差不多,地也卖得差不多了,再发展东部新城,嘉定就更加是暴发户了。但是因为全市总体考虑,加上嘉定建设用地已严重超标,同时马陆东大量工业区,拆迁相当困难,种种原因,东部新城估计胎死腹中了。同时,嘉定北部菊园、徐行再往北都是规划农业区,在菊园有了11号线的情况下,再让嘉闵线跑一大圈到嘉定北有必要吗?
  分析了这么多,请嘉网高人们说说,你们要是上海领导的话,是单单考虑一个嘉定北部的发展或者是照顾太仓人民,还是考虑整个上海的发展?所以,嘉闵地铁嘉定境内的未来走向很可能就是:虹桥高铁、江桥金园路、南翔地铁站、南翔菁英湖、马陆东,往东经宝安公路到顾村刘行或者经富锦路到杨行最终到宝山,往西连接马路站或者嘉定新城站。
  二、关于嘉定嘉闵地铁沿线哪些楼盘值得投资的问题
  分析了嘉闵地铁未来的可能走向,那选择哪些楼盘就有方向了。
  1、从大区域上来看,一定要买市区、市区、市区。李嘉诚说的,地段,地段,还是地段。举个惨痛的例子,08年下半年买的五月花的房子,7000多一平,当时沪嘉高速口中环一号也就8000多,现在8年过去了,五月花现在2万3、4就可以拿下,中环一号5万5以上。买不起市区买新城,买不起新城买菊园,买不起新城或菊园就到市区买小点等拆迁。
  2、从嘉定区来看,一定要买11号线沿线离地铁站步行一刻钟之内的,从南翔、新城到嘉定北都可以,越靠市区越好,学区也好,只要靠近地铁、配套好点,房型、内部环境可以差点,只不过嘉定整体房价已经很高,一有调控总是全上海第一个跌,当年嘉定新城砸售楼处历历在目。考虑到嘉闵地铁很确定通过江桥金园路、南翔地铁站、南翔菁英湖、马陆东,和虹桥商务区很近,所以南翔、江桥3年内必上5万,我深信不疑。
  3、从嘉定北小范围来说,菊园核心几个楼盘有地铁和学区支撑,目前看调整幅度不会太大,余江金都和老城里现在推出精装修卖3万,扣除其宣称的3500块精装修标准(当然,顶多1500块),实际价格稳中有降,后期不排除有更大优惠,但不会直接降价,否则不闹死。极限情况是二手房会率先从3月份最高峰调整到去年10到12月的价格,约百分之十到二十。3月份我西站动迁房挂了2万6,当时据不还价没成交,害的我现在挂2万3多,又不想再降价卖,新政害人啊,因为一般都是外地人来买的。
  4、从徐行几个楼盘来看,在嘉闵地铁存在重大不确定性的情况下,投资风险相当大。少掉了地铁概念,光有徐行高铁没用的,我们又不需要天天乘高铁,再说高铁站周边环境糟糕,安全隐患大,到时候全是背蛇皮袋的外地人。
  第一个,碧桂园,基本上旮旯里,周边配套也不全,小孩子上徐行幼儿园、小学,相信我们本地人再穷都不会买那里的。居然说要卖2万4、5,我日,还不如咬咬牙买老城里,再不行买日月光。套型有创新,85平米做到小3房,但立体绿化纯属扯淡,到时候蚊虫多,就算外面打虫药,你在家里难受不。质量问题网络上自己搜。
  第二个,金隅大成郡,菊园和徐行交界地方,套型我很喜欢,138、158四房,经典啊,但小区整体规划没有亮点。最大的问题是,虽然在菊园紧靠实验幼儿园,但基本上划不进实验小学,估计到徐行上学。实验幼儿园是全区招生,不实行学区。所以,买这个楼盘你们千万问清楚,到底在哪里上学,不要花了学区房的钱上不了好学校。有没有负面新闻网络上自己看。
  第三个,佳兆业城市广场。这个楼盘我超喜欢,因为可以看见现房和绿化了,环境不错,洋房套型好,高层户型比较差。前两年佳兆业债务危机差点垮掉,据说现在还欠着银行很多钱,就怕到时候几百万付了,楼盘烂尾了,而且怕有质量问题。网络上除了债务危机这件事,好像没有其他负面新闻。
  三、关于菊园区域的房价透视
  近期没事就到处看房,又要卖又要买,更想高卖低买,真累。结合近期自己卖房和看房的经验,当前实际可谈价格比3月份最疯狂的时候确实有所调整,我西站动迁房3月中旬挂了2万6,最近2万3还没卖得出去,哎,主要是外地人被限购了,有本地人想买可短我,价格好谈。好吧,说说其他楼盘跑下来的结果。
  1、嘉宝梦之湾:目前二手房挂牌价在2万6左右,小区品质一流,但是不满2年,非普增值税很多的。我最低砍到2万5,人家坚决不卖了,算上各类税费和中介费的话,估计最终总成本单价要在2万6千5到2万7千5左右。
  2、西站诱惑城:靠地铁近,基本上可能的成交到手价要2万5左右,靠地铁太近既是优点也是缺点啊。
  3、合景和万科:这两个楼盘报价都挺高的,搞不懂他们凭什么,基本上2万6左右,我个人肯定不会买这两个盘,应该比前面两个盘低1、2千一平米差不多。
  4、日月光:挂牌较高,最低砍到2万5千8 ,价格比较坚挺,人家一分也不让了,也是离地铁太近了,而且现在高层小三房都是两房朝北,哎。
  5、老城里:不谈了,套型差,环境一般,因为是学区房,又是菊园中心,毛坯28000,精装房30000,你们爱买就买吧,二手房都不买2年。
  6、余江金都:横沥河到现在还是航道,哪里有江哦,晕死了,基本上和老城里一个价,而且剩下170-190的,你们爱买就买吧。
  7、怡华家园、汇丰荷园:几个同学动迁房都在里面,3月份和我行动一致挂了2万7,有价无市,现在也很尴尬想置换。基本上目前心理价位2万4左右就愿意出售,实验小学学区房哦。想买的可以联系我,自己找中介,省你中介费。
  8、五月花:实验小学学区,3月份看了下,2万6-7,目前最低有房东急着卖的2万3愿意成交,带送面积的套型2万4、5左右。
  综合以上二手房走势来看,再对周边新房价格作个分析。
  第一,金隅大成毛坯房在2万3、4左右应该勉强可以考虑,五月花是学区,而它不是学区,又不靠近地铁,周边整体环境一般,又都是大户型,在目前情况下总价过高,销售肯定不会很理想;
  第二,碧桂园太偏了,也不是学区,离嘉定北超远,尽管是精装修,但是如果价格超过2万,个人觉得风险相当大,以后想转卖也不一定容易;
  第三,佳兆业我基本上不考虑,风险还是比较大,公司资金比较紧张,万一又出事烂尾怎么办,如果不怕风险的话,2万左右的毛坯还是可以考虑的。
  三、关于上海房子供不应求的问题
  从大背景来看,2013年底十八大就提出特大型城市人口和城市规模要同时严格控制。如果按照上海新的规划控制在2500万人来说,上海总的住宅总量是绰绰有余的。同时,2014年上海提出要建设用地负增长和工业用地减量化,很不幸成为了开发商炒作房价的理由之一(其实最重要的理由是印钞票太多了)。第一,负增长是指的建设用地总量,主要是减少工业用地,其中相当一部分指标会腾出来用作住宅用地;第二,还有农村宅基地,农民上楼之后的建设用地指标又出来了;第三,另外上海商业办公用地比市场需求超出一半,未来或许会转一部分住宅用地。关于这个问题,我就不能讲得太明了,总之一句话,从整个上海来看,上海并不很缺宅地,不存在建设用地完全不够的说法,所谓的负增长、减量化实际上都是在调整土地结构。最紧张的是深圳,北京也不缺,北京面积是上海双倍。只要想调控,房价一定控得住,同时,现有限购政策是一方面,关键还是要想方设法多渠道增加住宅用地供应和有效的中小面积套型供应。
  再回到嘉定北的住房供应量上来说,因为信息不对称,二手房我没法说得清,但认识的人手上都有三四套房子,不少人在卖与不卖之间徘徊,因为限购,卖掉了就买不回,大不了出租,当然,本地人也不会买二手房的。就新房来说,都有公开数据可以查询。光徐行这三个楼盘,新房可售量在5000-6000套(包括金隅未建的东地块),其中约一半是改善大户型,一半是刚需户型,而从全上海来看,3月份最高潮的半个月内,共销售新房约2500套,二手房约5000-6000套,这些都有公开数据可以查询。嘉定北动迁房本来就很多,再加上大型动迁居住社区陆续建成,今后总房源供应量较多。同时,嘉定新城、南翔、安亭等处还有一些楼盘要推盘,在限购的情况下,没有了外地人,没有了投机客,供肯定是远大于求,嘉定区域尤其是嘉定北能否消化掉这些房源,个人感觉到下半年嘉定北房价肯能会有较大的回调空间。我觉得我们本地人就不要急着进场做接盘侠了吧,有相对更低的价格会让我们入手的,当然,长期来看,只要还在大印钞票,总归过个几年,好的区域房价还有可能涨的,太偏的位置就实在说不清了。