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调研纪要 | 广西三四线城市(六十一):玉林篇

2021-05-04 09:14

调研感触

■  玉林为人口外流型城市,购房以刚需自住为主,出资需求有限。

■  商场供过于求,楼盘多且体量大,百亩千户千户大盘举目皆是。

■  2019年商场下行加剧,大都项目从期房卖到现房。

■  全城竞品,价格乱战,恒大推出“4”字打头精装房,商场张望心情稠密。

■  主城区房价以市政府和万达为中心向外辐射,顺次递减。

■  购房着重性价比,房企以大面积赠送吸睛,100平赠30平、140平赠68平层出不穷 。

■  购房者价格敏感度高,不喜精装,品牌房企难做溢价。

◎  作者 / 杨科伟、汪慧

01

城市概略

人口总量广西第二

经济广西第四,地产依赖度高

玉林市坐落桂东南,处于粤港澳大湾区和广西北部湾经济区的结合部,是北部湾城市群15个城市之一。全市总面积1.28万平方公里,下辖玉州区、福绵区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县7个县(市、区)和玉东新区。福绵区于2013年6月正式同意建立,建立前是玉州区的派出机构;玉东新区则是2009年12月挂牌建立,市政府迁址于此,打造城市新中心。到2019年底,全市总人口736.97万人,仅次于南宁,是广西人口第二大城市。

从经济开展水平来看,2020年玉林市GDP为 1761.08亿元,排在南宁、柳州、桂林之后,位列广西第四位。第三工业比重到达54.2%,较2019年进步1.3个百分点。值得注意的是,房地产出资作为玉林主导工业,2020年占全市出资46%,这种出资结构短期内难有实质性改动。

居民可支配收入方面,2020年全市居民人均可支配收入27401元,城镇居民人均可支配收入37362元,农村居民人均可支配收入17721元,居民月均收入缺乏3000元,购房付出才能相对瘦弱。

02

商场改变

2019年下半年商场下行

玉东新区项目扎堆

玉林的房地产商场以内需为主,在人口基数与经济继续稳步开展的支撑下,2014-2019年购房需求开释,商场成交继续走高。尤其是2015年碧桂园进驻,拉高房价,之后很多品牌房企会集涌入,推盘加速,商场迎来一轮量价齐升。

而自2019年下半年,跟着购房需求趋于饱满,商场开端呈现下行痕迹。一起,因为很多楼盘入市,而需求量跟不上,供过于求状况局势加剧,在去化压力下,开发商纷繁发动价格战。到2020年叠加疫情冲击,购房者资金危险意识进步,商场寒意加剧,成交方面“量价齐跌”。本年一季度商场供应与成交量有所回调,首要是因为商场张望心情稠密,开发商放缓了推盘节奏,但价格战仍在继续。

不同区域商场存在必定的分解现象。以本次要点调研的玉州区与玉东新区为例,在成交量变化方面,玉东新区下行显着,因为区域在售项目超越20个,价格竞赛也愈加剧烈,2020年成交均价由2019年6139元/平方米降至5618元/平方米。而玉州区的成交量变化较为平缓,成交均价也体现坚硬,首要原因在于玉州区的开展老练、配套完善,具有价格支撑,而玉东新区阅历十年开展,配套仍未跟上,购房预期下降。

03

项目去化

期房卖到现房

价格战、高赠送、依托途径分销带客

项目去化方面,2019年以来在商场供过于求局势下,去化周期全体拉长,大都项目从期房卖到现房,一些项目的月流速显着下降。开发商之间的竞赛以价格战为主导,碧桂园、恒大在商场领跌,恒大龙悦台项目推出“4”字打头的精装特价房。

别的,通过多阳台和多飘窗方法赠送面积现象遍及,高得房率成为招引客群的一大卖点,例如中鼎·公园9里项目推出107㎡赠送27㎡、114㎡赠送65㎡、143㎡赠送65㎡、142㎡赠送68㎡的户型。在拓客方面,分销途径成交占比高,绿洲、永利、中鼎等开发商旗下项目分销途径成交占比均超越六成,中鼎·公园9里占比高达8成。

04

房价梯度

以市府和万达为中心向外辐射顺次递减

玉东湖价格高地

玉林主城区楼市片区首要包含中心区、玉东湖片区、玉东新区、江南区、城南区、城北区。房价以市府和万达为中心向外辐射顺次递减,但全体来看梯度并不大。

详细从各区域来看,老城区均价在5000元/平方米,挨近万达商圈新房价格可达7000元/平方米,二手房价格6000多元/平方米。

江南区开展挨近老练,没有新楼盘,房价在5000-6000元/平方米。

玉东新区的区位优势比较杰出,一方面市政府坐落该区域,另一方面在“玉北同城”开展下,玉东新区获益于方针盈利,价值潜力进一步提高。该区域产品倾向刚改,房价在6000多元/平方米。

玉东湖片区作为近年来大力推动开展的新片区,招引了很多品牌房企,包含恒大、绿洲、金科、彰泰等,高端寓居区价格为6000-7000元/平方米,以江滨路为界价差达500-1000达元/平方米。

其他,城南区以刚需为主,房价在4000元/平方米左右;城北区为5000-6000元/平方米。

05

方针环境

全体宽松

2020年实施契税补助对商场影响有限

玉林的方针环境全体宽松,无限购、限贷,调控并不显着。首套首付份额为20%-25%;二套首付份额为30%,根本都有首付分期方针。借款利率方面,首套房借款利率为5.9%-6.15%;二套房为6.3%左右,放款周期半个月到一个半月不等,本年信贷收紧,放款周期全体有所延伸。

2020年在疫情冲击下,为提振商场、协助企业渡过难关,保证稳地价、稳房价、稳预期方针完成,3月和9月市政府先后出台了《玉林市人民政府办公室关于活跃应对疫情促进房地产商场健康平稳开展的告诉》和《弥补告诉》。优惠方针方面,2020年3-5月、9-11月实施市本级购买新建商品房契税补助方针,一般居民补助份额最高为50%,在岗医护人员则按照实践交纳契税给予100%平等金额补助,对商场起到必定影响作用,现在已撤销。

06

居民购买力

四大工业支撑

总价天花板80万左右,月供压力高于首付

现在,玉林正在大力推动机械制作、新资料、服装皮革、大健康四工业开展,不只培养了玉柴机器、玉林制药、三环陶瓷等品牌,还引进了柳钢、正威等大型企业。从工业布局与开展来看,区县适当。

玉州区布局了新式先进制作工业,代表企业为玉柴集团;还有医药工业,首要企业有玉药集团、康臣药业、康美药业等。

博白县则主力开展新资料工业,并现已形成了70万吨锂电新能源资料、正威新资料、柳钢中金不锈钢三大新资料工业项目。

北流县工业也较为丰厚,包含以陶瓷、建材、服装皮革、健康食物、林产化工等,特别是陶瓷工业,已是我国最大的日用陶瓷出口基地之一。此外,陆川县有生猪饲养、食物加工工业;容县首要是现代农业。这些工业的开展也提高了居民的收入水平,带动购房需求添加,如玉柴职工收入较高,有团购需求。

玉林居民的月均收入约3000-4000元/月,购房总价天花板在80万左右,关于购房者来说月供压力高于首付,一般月供在4500元左右受压比较显着。特别是本年跟着借款收紧,购房者的总价承受度下降,这也导致了一些改进型产品去化难度加大,如万昌·东方巴黎湖岸,去年月流速70-80套,本年只要40-50套。

07

客群特征与置业偏好

内需型商场

以地缘性客群为主,偏好毛坯交给

玉林市主城区项目以地缘性客群为主,并吸纳部分周边县郊客户,其间玉东新区首要吸附北流客群,江南区首要吸附福绵区、博白县、陆川县客群。在部分楼盘调研中,单项目郊县客户占比3-5成不等,如城南区玉林彰泰城项目,客源中4-5成来自县郊。

产品偏好上,购房以自住为主,倾向面积段适中、功能性多房的高性价比户型,120㎡的4+1房型受喜爱。购房挑选中,客户主会权衡产品价格、赠送面积、地点区域规划、质量等,价格敏感度较高。别的,考虑到总价与装饰质量问题,购房者偏好毛坯交给,碧桂园、恒大等开发商推出的精装房承受度不高。

08

土地商场

热度不高

成交会集在玉东新区,溢价成交地块少

2020年玉林土地商场低开高走,在第四季度到达顶峰,但全体热度并不高。地块成交首要会集在玉东板块(包含玉东新区),此外江南板块、城南板块也较多。从成交状况来看,2020年以来多为底价成交,溢价成交地块少,主城区仅有4块;楼板价大多在2000元/平方米以下,但也呈现了部分楼房面价项目,如玉林福泰拿下的玉东新区教育东路与龟山路交叉口西南侧地块,楼面价高达2989元/平方米。本年到现在,土地商场动作并不显着。

09

房企竞赛

碧桂园、恒大等大型房企领跌

本土房企拿地具有优势

玉林商场聚集了碧桂园、恒大、金科、彰泰、荣和等一众外来房企和本土房企。碧桂园于2015年首入玉林,相较其他大型品牌房企布局早,并打造了碧桂园·公园上城、碧桂园·城央年代、碧桂园·御东府、玉林碧桂园等近十个项目。尔后、恒大、绿洲、绿城、金科等也进驻,商场竞赛剧烈。

从商场竞赛来看,价格方面,碧桂园、恒大等大型房企具有降价的底气,在商场领跌,而其他开发商的降压压力则较大,或被逼捂盘相持,一些深耕多年的开发商则依托产质量量防止进行价格战。例如万昌2010年进入玉林,旗下万昌·东方巴黎湖岸二期自2019年6月开盘以来并未实施降价,该项目主打质量楼盘,着重寓居体会,叠加前期商场口碑杰出,商场认可度较高。

拿地方面,相较外来品牌房企,本土房企具有必定的拿地优势,如中鼎能够依托政府联系获取项目,无需通过招拍挂拿地。

关于不同房企品牌,购房者持理性心情,首要垂青项目交给作用,但在平等价位下,房企品牌具有必定溢价。现在碧桂园项目布局量多,但商场认可度一般;绿洲千亩大盘玉林绿洲城项目在商场口碑较好。全体来看,各房企品牌在当地的开展仍要依托优质项目的交给堆集,一起营销宣扬也要跟上。

10

商场展望

短期内难有打破

高地价项目商场危险高

玉林仍存在半城半村、城中村的现象,城市相貌有待进一步更新,房地产商场自2019年下半年下行,本年以来稍有回暖,现在待售库存压力大,大都楼盘进行现房出售,商场张望心情稠密,开发商推盘节奏放缓,短期内难有打破。且在价格乱战下,一些高地价项目去化愈加困难,面对亏本窘境。

典型项目一:万昌·东方巴黎湖岸

▲项目图

区位:玉东新区二环东路与江滨路交汇处

物业类型:高层

主力户型:83㎡2房、134-137㎡3+1房、167㎡4房

首开时刻:2018年10月

价格:6600元/平方米

项目点评:万昌·东方巴黎湖岸面对玉东湖,主打湖景房与美化广场,是万昌与政府协作项目。小区共17栋,包含高层15栋、一栋幼儿园、一栋5层高的商业楼以及营销中心。该项目为改进型产品,推出83-206㎡户型,面积段跨度大,满意不同客户需求。一期根本卖完,二期于2019年12月开盘,户型进一步晋级,赠送面积多,108㎡的户型即可到达一期136㎡的寓居体会,开盘价格在5800-6500元/平方米,现在价格坚持坚硬。

客群结构方面,40%来自玉林城区,大多为二套改进需求,客户首要包含政府单位人员、医师、事业单位中高层以及县份个体户等。拓客方面,分销途径占比40-50%,2018、2019年迈带新较多,首要是东方巴黎水岸、东方韵业主引荐。

项目现在进行现房出售,二期剩400多套,去化压力一方面来自商场下行影响,另一方面本年以来借款收紧,总价承受度下降也有必定影响,去年月流速为70-80套,本年降至40-50套。

典型项目二:中鼎·公园9里

▲案场图

区位:玉东新区玉东大路与龟山大路交汇处(双创板块)

物业类型:高层、板楼

主力户型:107-114㎡4房,142-143㎡5房

首开时刻:2019年7月

价格:6500元/平方米

项目点评:中鼎·公园9里坐落玉东新区中心,与龟山公园一路之隔,在龟山双创板块的规划下,区位价值杰出。该小区规划11栋,容积率为2.5,共1672户,以毛坯房交给。2019年7月首开推出6栋,约800多套,均价6500元/平方米。当时一线景象楼栋大致在6200-6500元/平方米,最高到达7000-8000元/平方米,二线景象楼栋5680元/平方米,三线景象楼栋5380元/平方米。户型规划上,赠送面积大,107-114㎡4房赠送面积可达30㎡,142-143㎡5房赠送面积最高可达68㎡,大户型去化较好,小户型剩下较多。

拓客方面,首要与分销途径协作,成交占比高达80%。客群结构中,北流客户占50%,玉东片区客户占40%,还有一些新业郊县客户。去化方面,周边竞品多,包含中交、阳光城(000671,股吧)、永利等,其间阳光城主打学区房,价格优势大,去化作用也更好,月去化可达60套。本项目处于准现房出售状况,月去化40套左右,一期剩下2栋未推售,二期还未开建,现在也在节点推出一些优惠活动以加速去化,如三月三推出20套特价房源,单价降300-500元/平方米。

典型项目三:玉林彰泰城

▲案场图

区位:城南区大南路与二环南路交汇处

物业类型:高层

主力户型:108㎡3+1房、115-122㎡4+1房

首开时刻:2018年9月

价格:4700元/平方米

项目点评:彰泰在玉林共有4个项目,玉林彰泰城是彰泰在玉林的第一个项目,区位配套方面,周边有嘉荣广场、玉林骨科、玉林中学。项目分两期开发,共22栋,2300多户,修建是以点式布局的品字楼,主打刚需产品,毛坯交给。一期10栋已售完,二期于2019年3月开盘,现在仍在售,全体去化周期较长,首要竞品有云星、绿洲等项目。户型规划上,弹性空间高达30㎡,在去化中120㎡四房受欢迎。项目采取自途径拓客,以地缘性客群为主,博白、陆川城镇客群占到49-50%。当时商场趋冷,项目价格在片区较高,价格优势不大,月流速30套左右。

典型项目四:金科·集美天樾

▲案场图

区位:二环东路与胜利路交汇处

物业类型:高层

主力户型:100㎡3室、122-125㎡4室、143㎡5室

首开时刻:2019年6月

价格:6300元/平方米

项目点评:金科·集美天樾还金科在玉林的首发项目,坐落玉东万达商圈,周边有红会医院、玉林九中、万达广场、园博园、克拉湾水上公园等资源配套。该项目占地63亩,由8栋高层组成。一期共五栋,共1228户,二期将推3栋。

该项目客群针对周边县区,江南区、陆川县客户较多;途径方面,分销占比40%-50%。该项目最大的竞品是万昌·东方巴黎水岸,现在价格7000/平方米左右,高于本项目。去化方面,因为金科在在玉林项目较少、商场沉积不行,营销也未跟上,现在去化状况一般,月售35-40套。

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