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富力物业闯关港股:成谜的第三方数据和无人接听的电话

2021-04-29 08:47

自2015年传出上市方案后,电子游戏巴士富力物业的IPO之旅总算拉开了前奏。

4月26日晚间,富力物业服务集团有限公司(下称“富力物业”)递送招股书赴港IPO。有媒体报导称,该公司方案募资约5亿至7亿美元(约38.8亿至54.3亿港元)。

与日前追求IPO的物企有所不同,富力物业在股权架构上现已与富力地产剥离。关于这一剥离动作,嘉和家业物业研究院院长唐卓称,“剥离上市一方面能为大股东带来额定收益,另一方面也表明晰物业公司市场化的决计。”

在唐卓看来,物业现已被越来越多的房企作为独立赛道开展。股权剥离后,富力地产或许无法对物业进行并表来改进债款情况,可是剥离后的物业公司未来开展独立性更强,会更易受资本市场喜爱。

“此外,富力未来也可以学习旭辉从头并表永升的方法来提高全体效应。”唐卓弥补道。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也以为,剥离并不会下降富力物业对富力地产的助力程度。“尽管富力物业与富力地产在架构上完成剥离,但前者由后者的董事长李思廉与张力各持46.48%的股份,两边实践上仍保持着紧密联系。”

度过困难的2020年后。富力物业现已成为李思廉、张力手中较为重要的一张牌。但从“成色”来看,富力物业能否如愿登陆港股仍需打上一个问号。

商业物业占比走低

招股书显现,富力物业首要分为住所、商业物业办理服务两大事务条线。

到2020年底,富力物业共办理项目552个,别离坐落26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为6940万平方米。

其间,公司住所物业在管建筑面积为5810万平方米,商业物业在管建筑面积为1120万平方米。到终究实践可行日期,富力物业总在管建筑面积进一步添加至7160万平方米。

获益于在管面积的不断走高,富力物业的营收也在不断增加。2018年至2020年(下称“陈述期”),公司完成营收别离为18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元;同期年内赢利别离为-0.12亿元、0.64亿元、2.4亿元。

尽管是双事务条线开展,但近年来富力物业来自商业物业办理服务的收入占比却在逐年走低。陈述期内,该公司来自住所物业办理服务的收入占比别离为59.9%、64%、67.6%;商业物业办理服务的占比则别离为40.1%、36%、32.4%。

住所物业收入占比逐年走高的一起,该事务的毛利率也在不断提高。2020年,富力物业住所物业的毛利率为21.2%,较2018年的7.4%上涨13.8个百分点。

但其与商业物业的毛利率水平仍有较大距离。到2020年,富力物业商业物业的毛利率水平为32.4%,较住所物业高出11.2个百分点。

商业物业的毛利率拔高了富力物业的全体毛利率水平。陈述期内,该公司全体毛利率别离为14.9%、17.9%及24.8%。

毛利率低于同行

2020年,上市物企的均匀毛利率约在28%左右。相比之下,富力物业的毛利率水平仍然偏低。

唐卓告知记者,富力物业毛利率低于职业均匀水平首要有两方面的原因:一是公司毛利率较高的社区增值服务收入占比相对职业较低,缺乏6%;二是公司整个根底物业收入和商业物业毛利率也略低于上市物企均匀值。

《世界金融报》记者注意到,陈述期内,富力物业来自社区增值服务的收入占比别离为4%、4.1%、3.6%,出现下降的趋势。

但唐卓仍然较为看好富力物业未来的开展。在其看来,富力物业多种经营事务毛利率增速显着优于上市物企均匀水平,因而仍存在较强的竞赛力。此外,大都坐落一、二线城市的项目也将为富力物业供给助力,“富力物业办理着较多的商业项目,并且公司超越70%的在管项目都坐落一二线城市,这些为企业未来竞赛供给强有力的支撑。”

陈霄显着没有这么达观,在其看来,富力物业的毛利率水平及全体竞赛力在职业界只能处于中等水平。

“利诱”的第三方

较为欣喜的是,在母公司“依赖症”较为常见的物业职业中,富力物业的第三方占比水平显着较高。

陈述期内,按终究付费客户类型区分,富力物业来自独立第三方的收入占比别离为85.8%、82.9%、76.6%,均匀占比超80%。

但记者注意到,到2020年,富力物业来自独立第三方的住所、商业根底物业收入别离为10.6万元、3.7万元,二者对各自板块的根底物业收入贡献度皆可忽略不计。而这两部分事务的收入占比在富力物业的总收入中现已到达68.6%。

也就是说,富力物业68.6%的收入来自住所以及商业根底物业办理服务,这部分收入简直悉数来自于富力集团、富力集团的合营企业以及联营企业。那么,其高达76.6%的第三方收入占比又是怎么得到的呢?

在富力物业的招股书中,“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商独自开发的物业”,而在终究付费客户类型区分中,富力物业没有对其间的“独立第三方”作进一步的界定。

据招股书信息,富力物业直至2019年才有来自独立第三方的住所物业项目,签约项目仅1个。2020年,其签约项目增至4个,签约面积较2019年的22.3万平方米增至37.2万平方米。

商业物业方面,富力物业2018年、2019年来自独立第三方签约的商业物业项目也只要1个,签约面积为11.5万平方米。2020年,公司签约项目相同增至4个,签约面积则增至14.7万平方米。

另一方面,富力物业对2018年、2019年期间来自独立第三方的物业办理费也没有发表。关于此间的“利诱”,记者屡次致电富力物业,但到发稿仍未拨通。

负债方面,陈述期内,富力物业的负债总额别离为21.75亿元、13.8亿元、19.22亿元;同期的资产负债比率别离为119.1%、107.9%、109.1%,在职业中归于较高水平。

记者 吴典

修改 左宇

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