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引入险资为战投 大悦城控股举债扩张

2020-01-14 07:45

  在完结严重财物重组的一年后,大悦城(000031,股吧)控股集团股份有限公司(000031.SZ,下称“大悦城控股”)挑选引进险资作为战略出资者。

  2020年1月7日,和平人寿稳妥有限公司(下称“和平人寿”)宣告,近来以19.07亿元认购大悦城控股非揭露发行的2.83亿股股份。这也是2020年第一家宣告举牌的险企。

  大悦城控股也于近来发布公告称,公司以6.73元/股的价格经过向和平人寿及工银瑞信出资办理有限公司(下称“工银瑞信”)两名发行方针非揭露发行股份3.60亿股,征集配套资金24.26亿元。

  增发股份完毕后,和平人寿、工银瑞信持股份额分别为6.61%和1.80%,算计占比8.41%,和平人寿成为大悦城控股除中粮集团及其共同行动听明毅公司以外的最大股东。

  就为何引进险资作为战投的问题,大悦城控股相关担任人在承受记者采访时表明,“此次买卖配套征集资金,将用于标的公司中粮·置地广场项目、杭州大悦城购物中心项意图建造。”对方进一步指出,未来和平人寿将继续使用资金端等优势支撑大悦城控股的事务开展。

  引进险资为战投

  在曩昔的一年,大悦城控股阅历了不少工作,包含对旗下两大地产渠道进行整合、频频转让财物、加速商业地产事务扩张等。

  “估计3~5年集团新增土储将超越6000万平方米,持有型项目及出售型项目都将超越50个,冲击千亿阵营。”这是2019年4月品牌发布会上,大悦城控股提出的“小方针”。

  大悦城控股的前身是央企中粮地产,近年来在规划开展上逐步“掉队”,一直停留在百亿元阵营。成绩方面,克而瑞研讨发表的2019年1~11月全口径出售数据显现,中粮集团(大悦城控股)的出售金额为561.4亿元,职业排名第56。

  在市场竞争剧烈的环境下,大悦城控股进行重组的原因之一,则是经过整合资源完结规划扩张,而引进险资作为战投,则成为其进行本钱扩张的新手法。

  大悦城控股对资金的需求正在上升。财报显现,到2019年9月30日,大悦城控股的短期告贷为49.70亿元,比较年初时上升了49.98%,陈述解说为首要是添加信誉告贷所造成的;敷衍债券为99.69亿元,比较年初时上升了32.62%,陈述解说为首要是子公司新增公司债所造成的。

  同为央企的和平人寿表明,希望共享标的公司安稳的财政收益。本次入股大悦城控股,将发挥险资的长期出资优势,优化和平人寿财物装备结构,一起支撑国有企业做大做强。

  因为房地产职业分红率高、运营稳健,具有较高重估价值的资源型大型房企,成为险资出资的重要标的。

  天风证券在研报中指出,稳妥业将推广新会计准则,金融财物分类由四类变为三类,不再具有可供出售金融财物科意图赢利调理空间,稳妥资管权益类出资的动摇将会被扩大。在此布景下,具有高分红、成绩确定性强特征的龙头地产股将更受稳妥资管组织的注重。

  2019年以来,我国安全(601318)、华夏人寿等险资纷繁入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

  据不完全计算,到2019年三季度末,险资在华夏美好(600340,股吧)、万科A、华裔城A、保利地产(600048,股吧)、阳光城(000671,股吧)、蓝光开展(600466,股吧)众房企中的持股份额,分别为25.36%、8.31%、7.54%、6.24%、4.48%、1.53%。

  苏宁金融研讨院特约研讨员江瀚指出,险资入股房企的久远影响是,险资的长钱能够下降房企的资金本钱,让房企从单一的负债形式向金融本钱结合形式转化,即转变为以一家银行作为首要告贷银行并承受其金融信任及财政监管的形式,将下降买卖本钱,赋予房企可继续的生命力。

  举债扩张 扣非净赢利为负

  为加速规划扩张,大悦城控股自重组以来显着加速了拿地节奏。现在,A股大悦城控股以出售型物业开发为主,H股大悦城地产有限公司(00207.HK,下称“大悦城地产”)是大悦城控股的子公司,以持有型事务为主,构成住所、商业双轮驱动。

  在土地储备方面,2019年上半年,大悦城控股在重庆、姑苏、宁波、三亚等城市新增9宗地块,总计容面积103.38万平方米;第三季度,大悦城控股以116.11亿元的金额新增昆明、武汉、哈尔滨、济南等城市的9个项目,新增土地面积约106.1万平方米。

  与之相对应的是,2018年全年中粮地产经过揭露市场招拍挂方法仅取得 8 宗地块,总用地面积仅为56万平方米。

  与此一起,以商业地产为主的港股大悦城地产也开端大手笔拿地。

  2019年9月底,大悦城地产以31.44亿元拍下济南7宗地块,一宗为商务金融用地,别的六宗为乡镇住所用地,总规划建筑面积为76.76万平方米;12月10日,大悦城地产隶属公司三亚嘉悦以16.38亿元的最低竞标价竞得海南省三亚市一宗商用及服务式公寓地块,与住所事务比较,大悦城地产的商业地产事务扩张速度近年来较为显着。

  到2019年6月,大悦城地产开业运营的项目增至12个(包含办理输出项目),运营面积超越200万平方米,一起具有在建及拟建大悦城、大悦城春风里项目算计9个。

  同策研讨院总监张雄伟以为,大悦城控股自身重组后会注入许多地产项目,估计未来会经过加大开发、筛选活动性差的项目等来进行整合,也不扫除后续会依据大悦城控股商业项意图开发,构成更多的复合型项目开发内容。

  财报显现,2019年第三季度,大悦城控股完结经营收入40.61亿元,同比削减4.85%,可是经营总本钱却同比上升7.94%达37.87亿元;归属于上市公司股东的净赢利5.03亿元,同比添加70.64%;扣非后净赢利为-687万元,同比削减102.54%。

  针对2019年第三季度扣非净赢利为何同比下降的问题,大悦城控股相关担任人并未直接回应记者。从财报能够看出,这与经营本钱上升有必定联系。

  财报显现,2019年前三季度公司告贷添加,导致利息费用大幅添加,由上年同期的12.99亿元添加至19.74亿元,然后推升财政费用同比添加240.82%;出售费用由上年同期的5.62亿元添加至7.19亿元,同比添加27.94%;办理费用由上年同期的8.80亿元添加至9.76亿元,同比添加10.91%。

  江瀚指出,险资更喜爱稳健的龙头,尤其是多元化比较显着的房企,这意味着比较短期盈余才能,险资更垂青出资标的的安稳性。

  伴随着规划继续添加,大悦城控股的杠杆也在不断扩大。2019年前三季度,大悦城控股总负债由上年同期的766.68亿元添加至1397.30亿元,同比添加82.25%;活动负债由上年同期的422.73亿元添加约近1倍至828.68亿元。

  完结成绩方针依靠物业出售

  因为大悦城地产的体量较小,很难支撑起大悦城的千亿方针。因而,其成绩方针的完结首要依靠大悦城控股。

  2019年上半年,大悦城控股商品房出售及一级土地开发完结出售收入148.85亿元,营收占比为81.40%;出资物业及相关服务完结收入26.64亿元,营收占比为14.58%;酒店运营营收占比为2.37%;物业及其他办理营收占比为1.25%。

  能够看出,大悦城控股的首要营收依然依靠商品房出售,但在楼市下行期间,部分高溢价地块项意图去化率却不容乐观。

  Wind数据计算,2016年大悦城控股竞得住所类项目为4个,除成都金牛区西华大街项目外,其他三个项目均有不小起伏的溢价。其间,浦东新区新场旅行归纳服务区A10-1地块的溢价率高达236%。

  揭露材料显现,大悦城控股竞得的“浦东新区新场旅行归纳服务区A10-1地块”项意图规划建筑面积为6.83万平方米,楼面价3.57万元/平米,该项目已于2018年12月25日开盘,楼盘名称为“上海中粮创始禧瑞祥云”,中粮的权益份额为50%,项目估计2020年6月交房。

  依据大悦城控股2019年半年报数据显现,该项意图总可售建筑面积为6.58万平方米,上半年签约1.25万平方米,签约金额为5.49亿元,算计4.39万元/平方米的价格,半年出售的去化率仅为19%。

  大悦城控股总会计师许汉平在2019年中期成绩会上表明,在规划方面大悦城是两条腿走路,未来港股渠道也会加大出售份额,一方面注重写字楼、购物中心、酒店的运营;另一方面会加大出售开发力度,未来会看到量的改变。