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董国涛:房子要好卖 先做足买点

2019-07-11 08:53

自2009年来曲靖做媒体以后,我个人觉得每年要是不采访一次敏大地产副总经理董国涛就算不上对曲靖楼市深入了解。还好,6年来,作为曲靖楼市高端精品住宅代言人的他一直给我这样的机会。从2009年金麟湾靠一个3个洞的高尔夫练习球道将曲靖的别墅卖出了当时的“天价”,到2010年对曲靖楼市宜居城市的剖析,再到2011年滇中四城一小时经济圈对曲靖楼市的影响。2012年谈商业地产,2013年谈别墅、旅游地产。时间过得飞快,转眼到了2014年,再次采访他还是在一个清晨,在金麟湾的会所。而此时的金麟湾已今非昔比,那个曾经3

“通常意义上我们买房子关注的是地段、配套、质量、物业和价格,而在这其中,我看过一个统计数据,质量、物业的关注度只占到10%。但在我们敏大不一样,我们更注重售后服务体系的建设。这就好比我们自己家里养了一个姑娘,我们平时把她打扮得漂漂亮亮的,但终有一天她要嫁人,她嫁到别人家里也要做个贤妻良母,而不是一个花瓶。一如我们的别墅,再是奢侈品,它首先是一个生活品。而我们所要做的就是奢侈品与生活品的结合。这也是我们为什么重视产品质量和物业服务。从我们开发1期到3期住宅,我们的产品都在做不断的优化。在产品设计上更加人性化。譬如同一个户型的房子,10个业主在装修的时候把里面的一堵墙拆掉了,那就说明我们的户型设计有问题,那下次设计的时候我们就要重新论证。再譬如我们在别墅的设计上,是充分考虑到业主未来装修方便和装修后的使用效果。以卫生间为例,卫生间的开间尺寸是1.86米,为什么是要这个尺寸呢,因为在业主装修的时候两边各留了3公分,刚好可以放3块600?600的地砖,装修方便也不浪费。相当于我们现在做的产品就是毛坯房按照精装标准来做。”

在采访中,董国涛不间断的会穿插一些家庭的元素来举例子。在他的眼里,再好的房子也是拿来住的,既然是人住的房子那就跟人今后的生活息息相关。如果没有好的物业和质量作保障,那这样的房子花不菲价钱买下来又有什么价值。这也是金麟湾自2008年以来至今只开过一次盘的原因。“因为我们根本就不需要开盘,我们的业主重复购买率超过了72%。我们的服务以业主需求为导向,这正是我们有好的品质和物业服务作保证才得到了业主的认可。正因为如此,我们的房子大部分被业主给重复购买了和推荐给了自己的朋友。”

目前,敏大的物业每年都会组织3-5次的外出考察,去发达地区先进的物业管理公司学习成熟的物业管理经验。在物业管理上,敏大物业通过不断的借脑和借力成为曲靖高端物业的标杆。

曲靖楼市转型要以产品为导向

马年的楼市并非像人们想象的那样“马上就好”。在库存累积、销售不畅、去化率低下,楼市持续疲软和低迷。作为四线城市的曲靖也难以独善其身。“去化率不足,投资持续下降其实首先是购房信心的问题。买房的人在观望,开发商也在观望。”对于曲靖楼市持续低迷的状态董国涛给出了自己的看法。

在谈到今年以来很多开发商都转变营销思路和营销模式,甚至包括敏大自己在营销策略上也做了一定的调整。“在楼市向好的时候,开发商卖房子是寻找自己项目的卖点和亮点,那时候的楼市有亮点就有销售。而当整个楼市发生逆转的时候,由单一的卖方市场变成买方市场的时候,这对于购房者来说是如何找到自己的买点。这样一个变化对于开发商来说就是要开发出好的产品以置业者的买点相契合,这样才能达成享受,而不是按以往的营销模式一个劲的吆喝。”

曲靖今年以来楼市持续低迷,而今年6月15日与金麟湾毗邻的碧桂园开盘却创造了曲靖楼市的一个“奇绩”。对此一些业内人士想不明白,甚至不愿意接受这样一个事实。

“其实他们更多的是不愿意接受自己的产品卖不掉,而别人的东西那么好卖,而且是在一个相对低迷和观望的楼市下。我们永远要相信,好的东西永远是有市场的,在这一点曲靖碧桂园和我们的产品恰恰就证明了这一点。”对于曲靖楼市今年以来发生的一些变化,董国涛再次回到了产品层面来谈问题。“曲靖楼市好的产品本来就不多,而在一个不好的市场里,开发商只有扎下根来把产品做好,而不在是单纯以利润为导向,以成本为导向,想着法子把容积率调高,多盖点房子,如果开发商还只是停留在这个层面的话那么未来路子将越走越窄。我们更多的是要做精做优我们的产品,着眼于提升整个小区的配套、物管和环境,开发商要走得更远的话,要在自己的领域不要有明显的短板,同时把自己强的东西做到极致。”

董国涛:房子要好卖 先做足买点